Abschaffung des Eigenmietwerts
Am 28. September 2025 hat die Schweizer Stimmbevölkerung die Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen. Mit dem Ja zur Vorlage über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften ist auch der Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung definitiv beschlossen worden.
Die neue Regelung tritt frühestens für das Steuerjahr 2028 in Kraft, bis dahin gilt weiterhin das bisherige System.
Kurz erklärt: Was ist der Eigenmietwert?
Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Hauseigentümer versteuern müssen, wenn sie ihre Liegenschaft selbst bewohnen. Im Gegenzug konnten bisher Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.
Dieses System wird nun schrittweise abgeschafft.
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Was ändert sich mit dem neuen Gesetz?
1. Eigenmietwert fällt weg
Kein Eigenmietwert mehr auf selbst genutzten Erst- und Zweitliegenschaften.
Ihr steuerbares Einkommen wird dadurch tiefer vor allem, wenn Ihre Hypothek bereits tief ist.
2. Unterhaltsabzüge entfallen weitgehend
Auf selbstgenutzten Liegenschaften können Unterhaltskosten (Renovationen, Reparaturen etc.) nicht mehr vom Einkommen abgezogen werden.
Beim Bund bleiben nur noch gewisse Denkmalpflegekosten abzugsfähig; für Energie- und Rückbaumassnahmen können die Kantone eigene Regeln vorsehen.
3. Hypothekarzinsen nur noch eingeschränkt abzugsfähig
Der Schuldzinsenabzug wird stark begrenzt: Hypozinsen auf selbstgenutzten Objekten sind nur noch in engen Grenzen abzugsfähig, teilweise gar nicht mehr.
Es ist ein befristeter Ersterwerber-Abzug vorgesehen, um den erstmaligen Kauf von Wohneigentum zu erleichtern.
4. Objektsteuer auf Zweitliegenschaften
Kantone können zur Kompensation der Steuerausfälle eine besondere Liegenschaftssteuer (Objektsteuer) auf überwiegend selbstgenutzte Zweitwohnungen einführen.
Wer profitiert, wer eher nicht?
Tendenziell im Vorteil:
Eigentümer mit tiefer oder amortisierter Hypothek
Viele Rentnerhaushalte, die bisher stark unter dem Eigenmietwert litten
Personen mit eher geringen laufenden Unterhaltskosten
Tendenziell im Nachteil:
Haushalte mit hohen Hypothekarzinsen, die bisher stark vom Schuldzinsenabzug profitiert haben
Eigentümer, die regelmässig grössere Renovationen steuerlich geltend machten
Stark fremdfinanzierte Vermögen mit bisher hohen Zinsabzügen
Was sollten Sie jetzt tun?
Ob Sie zu den Gewinnern oder Verlierern gehören, hängt von Ihrer individuellen Situation und Ihrem Kanton ab. Die Experten sind sich aber einig, dass sich eine frühzeitige Planung lohnt.
Sinnvolle nächste Schritte:
Steuerliche Standortbestimmung
– Vergleich Ihrer Steuerbelastung mit und ohne Eigenmietwert (inkl. Wegfall der Abzüge).Hypothek überprüfen
– Macht eine (Teil-)Amortisation Sinn, wenn der Zinsabzug stark eingeschränkt wird?
– Gleichzeitig Liquidität und Vorsorge im Blick behalten.Renovationen planen
– Prüfen, ob grössere Unterhalts-Arbeiten noch vor Inkrafttreten des neuen Systems steuerlich optimal platziert werden können.Zweitliegenschaften analysieren
– Mögliche Objektsteuer im entsprechenden Kanton einkalkulieren.
Unser Fazit
Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist ein historischer Systemwechsel: Das Steuern auslösende „Phantom-Einkommen“ fällt weg, dafür werden Abzüge stark reduziert und Hypotheken steuerlich weniger attraktiv. Für viele Eigenheimbesitzer bringt das eine Entlastung, für andere eine Mehrbelastung, je nach Finanzierung, Unterhalt und Wohnsituation.
Gerne können Sie sich für eine Steuerliche Beratung zu Ihrem Eigenheim bei uns melden.
Wir freuen uns auf Sie.
